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專業著作/多少錢才合理?百萬筆房屋交易的教訓!

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商品描述


專業著作

 

在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相?

台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴!

實際檢視超過百萬筆房價資料,首度公開最先進的房價分析技術

 

本公司總經理房孝如先生所著「多少錢才合理 百萬筆房屋交易的教訓」一書,要給讀者三個前所未有的體驗。

 

首先,本書要讓讀者體驗什麼是真正透明的房價?在此之前,台灣只有口頭鼓勵資訊透明,但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法,本書讓內政部實價登錄資料的透明程度,超乎多數人所能想像;而且要讓讀者直接感受,資訊如果繼續不透明,大家將付出多麼慘痛的代價。

 

其次,本書提出創新的科學分析方法,讓讀者能夠實際體驗,在房屋交易過程,自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法,即使在歐美也尚不多見,首次披露與讀者分享。本書再三強調:透明本身不是重點,如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。

 

最後,本書要讓讀者實際體會:台灣在資訊透明的過程,為什麼困難重重?黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且,再再都讓房屋交易的公平合理,變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走,本書希望能踏出有效的一步。

 

【專業系統分析顧問】

本書內容之房價資料,由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。

 

本書特色

 

強調實做:本書不僅口頭呼籲房價必須透明,更實際動手讓資訊透明;讀者可以真實感受何謂透明房價?以及如果房價不透明,大家將如何身受其害?

 

創新研發:如何分析透明的房價資訊?台灣落後世界先進國家甚多;本書旁徵博引,開發出許多創新的分析方法,協助消費者做出更理想的買賣決策。

 

啟動變革:台灣房市問題嚴重,幾乎已達動搖國本地步;本書從全方位的角度,提供解決方案,讓產、官、學各界能通力合作,結合消費者的力量,一起從不同層面解決房市沉痾。

 

 

作者簡介


房孝如

學歷

國立政治大學企業管理研究所 碩士

國立中正大學企業管理研究所 博士

 

現任

衡定房屋仲介有限公司 總經理

衡定資訊有限公司 總經理

 

願景

推動賣方競價交易機制

建立買方服務作業標準

 

推薦序 

 

房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理

 

花敬群(內政部政務次長、德明財經科技大學副教授、中華民國住宅學會理事、合作金庫銀行董事)

 

「房價」,房地產市場中最受矚目的字眼與資訊,長期以來像魔咒般緊箍著整個社會,卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度,製造出房價資訊,卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是,市場與制度反過來被房價所駕馭,引領整個房市、相關行業與參與者,進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道,前方山洞的後頭,會是怎樣的路段?

 

現實市場中,掌控交易過程中的房價資訊優勢,就等於掌控利益分配的權力。當房價資訊優勢越容易被壟斷或塑造,市場交易就越容易出現不公平或剝奪,投資與套利行為就越受到鼓舞,劣幣逐良幣與勾結串謀的現象就會越普遍。這些我們熟悉的房市狀態與問題,我們習以為常的市場「常態」,本質上卻是非常「變態」的結構。甚至,當有人希望對市場亂象進行合理的改革或調整時,就會立即引來「打房」或「仇富反商」或「不尊重市場機制」的扭曲論調。

 

台灣房市的病徵雖然是投機炒作等亂象,但真正的病灶卻是心病。我們的市場與投資人看待房市的心,是「賺錢」、「欺瞞」、「勾結」與「炒作」;我們的政府看待房市的心,是「獻金」、「高層」、「麻煩」與「放任」。我們的學者看待房市的心,是「理論」、「模型」、「理想」與「批判」。但我也了解,市場參與者其實希望用專業與服務來獲利,政府官員當然希望市場能穩定與健全,學者專家也希望建構出最適境界的市場運作結構。

 

我一直相信,導致這些心病或現實與期待落差的原因,除了貪婪這項人性外,主要的原因在於各界從來都沒弄清楚市場真相,也沒弄清楚發展標目標。因此只能得過且過,先求自保。雖然我們也都知道,現實環境從不等人,敗壞與扭曲的事情還都繼續發生著……

 

很為國家慶幸,我看到一顆「務實」、「用心」、「專業」與「關懷」的心。

 

衡定房屋房孝如總經理大作:「多少錢才合理---百萬筆房屋交易的教訓」。

 

這是一本讓政府、業者與學者, 一方面感到慚愧,一方面感到興奮的專業著作。本著作分為「透明價格,刻不容緩」、「房價透明,決策自主」與「房價透明,消費覺醒」三大部分,並從市場實務、資料探勘(Data Mining)與建立評估體系等分析過程,具體呈現房價資訊的不透明問題,以及因此所產生的各種不公平競爭現象,並提出有關政策改善與消費者如何自保自救的建議方案。

 

整體而言,本書是兼具問題現象澄清、分析方法創新、資料具體豐富、政策建議明確等多元價值的著作。更重要的是,透過本書探討的議題與內容,讓各界得以重新思考,有關房價資訊中的「專業倫理」、「職業倫理」與「制度倫理」,這三項深刻且重要的產業發展議題。

 

房地產的專業是甚麼?在台灣,這確實是個非常需要被仔細辯證的題目。在此,我將「專業倫理」定義為從事房地產研究與分析專業者,對市場發展的責任。這項責任不僅止於從事以房地產為對象的學術研究,或者對市場亂象的批判。更積極的責任在於研究切適的市場資料分析方法與架構,讓市場運作的結果(無論好的或壞的),都可以持續性的被看到與驗證。這也是資訊透明的最上層目標。

 

「多少錢才合理」這本書,先透過實價登錄資料的逐筆定位,再歸納出個別社區交易資料的集合,接著從個別社區在不同時間、不同樓層等面向,觀察各種價格趨勢,比較相似社區的差異。這是一項辛苦費時的苦功夫,累積出來的資料庫,卻可以提供各界判斷不同社區與不同時間點下,成交價格的離散程度。這項由資料(data)加工所產出的資訊(information),讓我們可以判斷哪些社區可能投機客比例較高,哪些人可能買貴了或賣便宜了。在此過程中,我們看到一位專業者,辛勤的探究資料的內涵,提供出實務上具體可運用的分析方法與結果。

 

作者在第四章提出的「結構吸引力」理論,是本書專業倫理發揮最精彩的部分。他從相鄰區域中各社區的平均價格高低,與價格離散程度的大小,將不同地區的小範圍建案集合,區隔為「風險結構」、「魅力結構」、「穩定結構」與「重建結構」。在這樣的分類之下,作者先說明各種結構的市場特性與投資(或購屋)意涵。然後經由實際資料運用,讓我們清楚掌握現實環境下,不同地段的市場本質。經由這樣的資訊(information)解讀,產出的就是市場上真實的知識(knowledge)。有了這些分析基礎當後盾,買屋或賣屋的決策(decision)不需要猜測,不用瞎子摸象,更不用賭,可以讓決策在清晰的資訊基礎下合理達成。

 

本書第六章關於替代方案選擇的分析中,作者提出「指標型替代方案」、「順序型替代方案」與「三思型替代方案」,也是書中另一處亮點。這是一套提供購屋者,在面對數個購買標的時,如何選出較佳結果的心法與招數。其中也納入前述「結構吸引力」做為評估項目的一環,因此對自住客與投資客,都是非常適合且務實的操作模式。

 

這就是我所說的「專業倫理」的具體展現。亦即,專業研究者的價值中,很重要的部分是在為市場找出「馭繁為簡」且「合理務實」的方法。本書所提出的創新分析架構,確實符合這樣的功能與意義。

 

本文所稱的「職業倫理」,當然指的是房地產從業人員應該提供正當且正確的服務,讓付費的買賣雙方獲得專業且安全的交易過程。本書貫穿全文都持續關注著當前國內房市存在的許多「不倫理」的執業手法,其行為之惡劣,對價格資訊操作之扭曲,令人扼腕。作者感慨的提到「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系,消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫。」

 

更讓我驚訝的是,文中作者引述2013年勞委會調查結果:「不動產業高居自殺危險行業之首,1.228%從業人員曾試圖自殺。」這項訊息讓我在關心房市改革之餘,更深刻了解改革也是解放房市從業人員枷鎖的重要行動。

 

本書在職業倫理的積極意義方面,主要可從文中的許多分析,都是站在提供「專業顧問服務」的角度,重新定位仲介工作的本質。提供對的價格、對的房子與對的服務,取代過往所提供的篩選過的價格、未盡符合需求的房子與扭曲片面的服務。這樣的觀點,或許可說是房仲業的大改革或大躍進,但確實是房仲業該走的方向與路徑。

 

特別是在本書提出的房價資料分析方法的協助下,讓房仲服務邁向專業化合理化更為有跡可循,而非只是天馬行空的理想,是值得循序漸進達成的目標。更具體地說,房仲業本就是應該特別強調職業倫理的行業,且其職業倫理的內涵中,更包含著專業服務的深化,以及為買賣雙房提供量身訂做服務的職責。本書所闡釋的資料分析方法與產出的服務資訊,確實是讓房仲業提升服務能力與競爭力的重要參考依據。

 

「制度倫理」的本質在於制度應以提升市場公平合理的運作條件為目標,應設法絕盡引誘套利與不公平競爭行為的制度缺口。雖然國內已實施不動產實價登錄制度,但去識別化、資料發布時效、資料正確性檢核與登錄義務人規定等問題,使得本應有效提升市場資訊透明與交易秩序的制度,反而讓有心人得以製造片面與虛假資料的操作空間。

 

本書特別介紹英國Rightmove與美國Zillow兩個國際上重要的房價揭露網站,告訴國人好的房價揭露系統應具備的內容與架構。從這兩個網站可知,完整門牌應該是房價資訊的基本要件,而個別物件交易的歷史資料,也是非常重要的參考訊息。此外,中國與香港的房價揭露內容中,特別強調提供個別社區(或小區)的交易價格資訊匯整查詢,這些都是國內實價登錄制度應該盡速改進之處。

 

如果國內實價登錄能夠取消去識別化,再加上物件所在社區資訊的提供,相信在學術機構與民間團體的專業創意下,一定可以為市場提供更詳實完整的資料分析成果。如作者在第二章所言,目前在其技術以相對成熟情況下,因去識別化規定,造成每筆資料需要0.2小時的加工處理人力成本。這種不當規定所造成的無謂成本,只是降低實際登錄資料的使用價值與抑制資訊發展的機會,對市場資訊透明與產業正常發展更是有害無益。政府實不應該再假借個人資料保護之名,繼續維繫這不當制度。因為從英美等國的經驗可清楚得知,房市交易資訊透明化並不涉及個人資料保護範圍,而是提升市場健全發展的必要條件。

 

此外,本書特別強調不動產經紀業管理條例規定「雙方代理」制度的不當。依據民法的精神,除非經本人許諾,原則禁止自己代理及雙方代理的情形,因為在此種情況下將會產生利害衝突的問題。然而,不動產經紀業管理條例的規定,卻便宜行事的站在仲介利益角度,規定以雙方代理為原則。這項規定確實是造成仲介業以服務賣方為主,卻依法得向未被合理代理,甚至可能受害的買方收取服務費的亂象。同時也是導致前述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系」的根本原因。

 

面對這項制度倫理的缺口,作者特別提出「建立買方仲介制度」的呼籲。並進一步說明買方仲介服務的主要內容,包含提供「個案案源」、「個案挑選」、「個案評估」、「個案議價」與「個案簽約」等專業服務,並認為辦理移轉登記的「指定地政士」權利應屬買方,以確保交易安全。

 

作者在本書最後「消費者意識的覺醒」,向消費者提出四項維護自身權益的建議。包含拒絕雙方代理、避免不對的價格(要求充分的比價服務)、要求仲介提供不動產「價格說明書」,以及要求仲介提供賣方非投機客的「自清證明」等。我認為,這些建議與要求不只是購屋者在當前制度倫理不足下的自保措施,更是引導仲介業者提升服務能力,與督促政府修訂不適宜法制的重要行動。特別是買方仲介制度的推動,確實是國內需要積極彌補的制度缺口,而這項制度的推展,除了必要的法令制度外,房價資訊的充分揭露更是必備的要件。

 

房價資訊不透明所產生的「交易的教訓」,告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當,使得市場陷入多元的不公平競爭,並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究,市場內的行為存在著複雜的關聯,如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題,衍生而來的勢必是無效率與不公平。然而,房地產是國家最大的內需產業,問題充斥的房地產市場,對經濟發展與人民財富保障的危害,遠大於既得利益者所獲取的金額,這是政府該面對的責任。

 

最後,我要向本書作者衡定房屋房孝如總經理,以及協助進行房價資料分析校正的黃美玲教授,至上我的敬意。這本書的撰寫與資料處理,反映著兩位專業者對市場發展的憂心與盡心。這不是件容易的事,但他們沒有放棄;這原是政府與市場該做好的事,但他們擔起責任給社會提供指引。

 

我認為,這不僅是購屋人該仔細閱讀的書,更是房地產從業人員、政府官員、社運團體與學者專家,都應該仔細閱讀的書。同時也是相關科系大學高年級與研究所的必備教材。

 

當然,從純學術研究的角度而言,本書的分析角度與方法確實還存在深入探究的空間,但這是研究者的責任。本書提供了精采的起點,學者與相關專業者接棒,讓房價資訊更充實完善;相關業者接棒,讓專業服務與產業競爭力更完整落實;政府官員接棒,讓法令制度更合理進步。

 

我還是要再說,這本書真的太棒了。


 

目錄

推薦序

房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理    花敬群

不動產 - 不動就"、盲動也很""    馬國柱

 

作者序

前言

 

【第一部】房價透明  刻不容緩!

消費者不論買賣任何東西,都必須擁有透明的價格資訊,才有可能做出正確決定。台灣的房價資訊,長久以來,都處於不透明的狀態,以致投機炒作橫行,每個人的購屋負擔之重,在全世界排名第一。房價透明實已刻不容緩,此基本權利,不容任何人、再以任何理由、或任何形式剝奪。

 

第1章           世界各地的透明方式

第2章           怎麼樣叫價格透明

第3章           不透明的代價

 

 

【第二部】房價透明  決策自主!

房價透明本身只是手段,如何利用透明房價,協助消費者做出正確的決定,才是最重要目標。市場上,每年有超過百萬人次的買賣雙方在尋求交易,本書嘗試提供科學、理性的分析方法,協助消費者掌握:適合自己的對象何在?真的適合嗎?不適合怎麼辦?除非消費者清楚這些問題的答案,否則不可能做出正確的決定。

 

第4章           以簡馭繁的智慧

第5章           交易價格的決定

第6章           替代方案的選擇

 

 

【第三部】房價透明  消費覺醒!

面對房價飆漲,我們除了埋怨政府無能、廠商黑心之外,還能做些甚麼?本書嘗試說明:只有當我們覺醒,願意開始瞭解:怎樣的資訊才算透明完整?並且採取行動,鼓勵廠商透明資訊。台灣的整體交易環境,才有機會獲得改善;台灣的房價,也才有機會真正回到合理的水準。

 

第7章           黑心房仲的變革

第8章           行政立法的支持

第9章           消費意識的覺醒

 

後記

資料說明

 

  試閱

 

4

以簡馭繁的智慧

 

汽車與房屋都很昂貴,消費者在做決策時,都會很慎重。不過,二者的困難度,卻有天淵之別。

 

台灣每年約賣出30多萬輛的車子,也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多,但消費者的決策困難度,卻天差地別。其中,最大的差異在於:消費者買車時,不太需要將30萬輛車全部試開過;但在買房子的時候,則最好能將30萬戶房子全部親自看過。

 

每台汽車的差異不會太大,但每戶房子的差異卻可能很大,因此,消費者的購買行為,自然會有所不同。

 

買車的時候,比較的是品牌,例如:AltisSentra;儘管,二者的銷售量高達5萬輛,但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可,而無須針對5萬輛車,一台一台去比。相反地,當消費者買屋時,例如:打算買在內湖與南港二地。此時,若二地有5千戶房子待售,消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾,恐怕很難說自己的決策十分周延。

 

汽車的品牌,濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此,消費者僅需針對數量有限的品牌,進行深入的分析比較,即可做出八九不離十的決策,決策困難度相對較低。相反地,在房屋的購買過程,由於缺少類似汽車品牌的機制存在,以致消費者必須面對的資訊量,經常是多到根本無法處理(例如:前述的5千戶房子)。消費者想多看,但面臨許多限制;想挑重點看,卻又不知重點何在?進退之間,經常備受煎熬,決策困難度舉世無匹。

 

本書提出「結構吸引力」的觀念,目標即在發揮類似汽車品牌的功能,協助消費者,一方面能減少必須面對的資訊數量,一方面又能提升決策的品質。

 

許多房子集合在一起,會形成一種特定的「氛圍」,就像汽車的品牌一樣,散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍,指的是:便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起,就會形成一個特有的結構,散發出不同的氛圍,對消費者產生不同的吸引力,我們將此稱為「結構吸引力」。

 

雖然,每棟房子都不一樣。有的新、有的舊;有的做商業使用、有的純做住家;有的連成一線、有的零星散布;但都會集合而成一特定的結構。綠地、市集、學校參差其中;光線在其中或明或暗、聲音在其中或大或小;人在其中每天進出、車在其中每天穿梭;風在其中流動,繞過這棟房子、穿越那條巷弄;在一個特定範圍內的房子,會形成一個特定的結構,讓每一個接觸到它的人,都會產生一個共同的感覺。例如:靜諡、便利、視野遼闊、或是動線流暢、或是有異國風情等。此多數人所產生的共同感覺,因氛圍而生;氛圍則因房子彼此相互呼應形成的結構而生。

 

結構吸引力將原本異質的房子,變成一個具有同質性的集合。發揮類似汽車品牌的功能,讓消費者能更有效做出合理決策。

 

以往在資訊不透明的情況下,很多事情不清楚,可能也無關緊要,因為反正大家都不清楚。但在資訊透明時,情勢可能就完全改觀。對一般消費者而言,資訊透明可說一則以喜、一則以憂。喜的是從此不必再像瞎子摸象般地進行交易,感覺能更踏實;憂的則是如何自大量透明資訊中,找出有價值的結論?會不會有人知道一些自己不清楚的訊息?會不會稍不留心,自己反而吃虧更大?本書希望提供消費者一個共同的基礎,希望所有人都能在此基礎上,因為成交資訊透明而受惠,都能作出更有利的決策。

 

結構吸引力

在一特定範圍內的房子,因彼此的座落、造型、運用方式,與周遭的地形、地利等結合方式不同,會形成不同的結構,營造出不同的氛圍,對消費者產生不同的吸引力,我們將此稱為「結構吸引力」。

 

結構吸引力有大有小,就像不同品牌的汽車,對消費者的吸引力有大有小。有些房子所形成的結構,流露出較佳的質感,對消費者的吸引力較大,有些則否。就像有些品牌的車子,對消費者的吸引力較大,有些則否。

 

一個品牌的汽車,若是吸引力較大,能擁有許多優勢。其中,第一是較容易成為消費者的首選;第二是單價可以比其他同級車更高;最後,則是相對較不需要促銷,每台車的售價較能維持一致的水準,降低營運的風險。

 

同樣地,一個結構吸引力較大的地區,區域內房子的單價,通常也會較高;而且,因為是許多買方的首選,所以不同房子之間的成交價格,差異相對也會變小,未來轉手不易的風險也會降低。

 

例如:下圖是所謂東湖地區的房價分布圖。總計有326個社區,交易時間涵蓋1018月至10312月。我們將其依成交單價的高低,區分成四個等級,分別由藍、黃、綠、紅代表。其中,藍色的社區單價最低(13萬至37),共有82個;黃色的單價略高(37.1萬至43.5),同樣有82個社區;綠色社區的單價相對更高(44萬至49.8),總計有81個;紅色則為單價最高的前25%社區(50萬至90),計有81個。

 由上圖不難看出,捷運葫洲站周遭A區塊的房子,較東湖站周遭B區塊的房子,有著較佳的結構吸引力。

 

姑且不論,從主觀的價值判斷上:AB相比,誰的學區較佳?誰採買方便?誰房子規劃得宜?誰的未來建設題材多?單純由客觀的數據分析,A不僅平均成交單價較高,且單價之間的一致性也較高,因此,我們可以確定:葫洲站周遭的房子,展現出更佳的協調性,有著更吸引人的氛圍,也預告著更有機會的未來。

 

結構吸引力告訴消費者:如果用相同預算買房,應該買在吸引力較高的區塊;對於賣方而言,在結構吸引力較高範圍內的房子,也必定因為擁有較佳的賣像,而能開出較好的價格。

 

例如:上圖中,消費者若想在東湖地區,用每坪40萬購屋,也就是購買約略屬於綠色單價的房子,則選擇A會比B,更能確保現在的居住品質,以及未來房子轉手時的增值潛力。

 

同時,對賣方而言,若大家都較偏好A區塊內的房子,也促成條件相同的二棟房子,在A區能比B區,不僅成交價格可以更高,也更容易找到買家。此較豐厚的報酬,獎勵的是賣方當初慧眼獨具選擇A區置產。

 

有二項重要的數據,可以客觀衡量所謂的結構吸引力。一是區域內房子的平均單價;結構吸引力愈佳,整體的平均單價就有機會拉高。另一則是區域內房價的差異程度;結構吸引力高的生活圈,房屋彼此搭配較合宜,自然容易縮小價格差距,讓彼此間的房價差異變小。

 

例如:AB二生活圈,圈內房子的單價分別如下:

 

A20  80  81 82  83  84  100

B20  30  40 50  60  70  100

 

上例中,A生活圈房子的平均單價為75.7萬、B52.9萬;且AB二生活圈內,房價的差異程度(標準差),分別為A25.5,以及B26.9。依據我們的定義,A應較B擁有較優的結構吸引力。因為只有當地房子,彼此相互輝映的品質,到達一定的水準,方能同時維持較高的房價,以及較小的價格差異。

 

擁有較優的結構吸引力,代表不論消費者想購買何種產品?A生活圈都是首選。例如:消費者若是想買一坪百萬的豪宅,買在A可能會比B更易保值。即使預算有限,只能買每坪20萬的公寓,買在A也會比B更有利未來的轉手。無論如何,A都立於不敗之地。

 

真正決定一棟房子現在以及未來價值的是結構吸引力,沒有一棟房子能夠例外。因此,買方購屋時,重點可能不是先決定要去看那棟房子?而是必須先識別每個地區的結構吸引力。畢竟,只有結構對了,決策才有可能正確。賣方售屋時,結構同樣是影響售價高低、彈性大小的重要依據。

 

買方最常跟我們抱怨的就是:「房子這麼多,到底該從那裡看起?」買方知道自己的時間、精神有限,不可能全部都看,必須有所取捨,但卻完全不知該如何取捨才對?結構吸引力,協助買方訂出優先順序;並且讓買方清楚,自己打算爭取甚麼?又準備放棄甚麼?

 

結構吸引力將所有房子視為一個整體,然後從中區別出彼此的差異。房子之間,彼此愈能相互呼應的結構,對消費者的吸引力愈大。原則上,許多房子之間。依平均單價的高低,以及單價差異的大小,我們可以區分出四種不同類型的結構。每種類型各自有其成因、優劣,同時也吸引著不同的消費者,其如下所示。

 


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